Suelo residencial: definición, tipos y usos

Analizar un suelo es de vital importancia a la hora de llevar a cabo la construcción o adquirir un terreno. El derecho de la propiedad del suelo está limitado a lo que establezca la legislación de suelo y urbanismo, así como el planeamiento urbanístico. El suelo residencial se enmarca dentro de la clasificación de suelos y se refiere a aquel terreno o zona destinada a la construcción de viviendas y edificios de uso residencial.

¿Qué es un suelo residencial?

El suelo residencial es aquel que está incluido en los planes urbanísticos del municipio al que pertenece, o la mayor parte se encuentra en superficies urbanas. El suelo residencial es aquel que se encuentra en zonas urbanas o suburbanas y puede ser de propiedad pública o privada. En algunos casos, puede estar destinado a la construcción de viviendas unifamiliares o en bloques de apartamentos, mientras que en otros puede ser de uso mixto, permitiendo la construcción de edificios con viviendas y locales comerciales en los bajos.

La planificación y gestión del suelo residencial es importante para garantizar un adecuado uso y aprovechamiento del espacio urbano, asegurando la calidad de vida de los habitantes y la adecuada provisión de servicios y equipamientos. Por esta razón, las normativas urbanísticas suelen establecer criterios para la densidad de población, la altura máxima de los edificios, la proporción de espacios verdes y otros aspectos relevantes para la planificación del suelo residencial.

Para considerar un suelo como residencial, se deben cumplir con una serie de criterios y requisitos que suelen estar establecidos por las normativas urbanísticas de cada lugar. A continuación, se presentan algunos de los criterios más comunes para considerar un suelo como residencial:

• Uso. El suelo debe estar destinado a la construcción de viviendas y edificios de uso residencial.
• Zonificación. El suelo debe estar ubicado en una zona donde esté permitido el uso residencial según las normativas urbanísticas de cada lugar.
• Densidad. El suelo debe tener una densidad de población adecuada para justificar la construcción de viviendas y la inversión en infraestructuras y servicios necesarios.
• Equipamientos. El suelo debe tener acceso a equipamientos públicos y privados como centros educativos, de salud, deportivos y culturales que sean necesarios para la vida cotidiana de los habitantes.
• Servicios. El suelo debe tener acceso a servicios públicos básicos como agua potable, energía eléctrica, alumbrado público, saneamiento y servicios de emergencia.
• Características físicas. El suelo debe tener características que lo hagan adecuado para la construcción de viviendas como la topografía, la geología y la presencia de servicios y equipamientos.
• Normativas urbanísticas. El suelo debe cumplir con las normativas urbanísticas establecidas por la autoridad competente, que establecen los criterios y requisitos específicos para la clasificación de los suelos como residenciales.

Tipos de suelo residencial

A continuación vamos a ver los tipos de suelo residencial que existen y el uso que podemos darle a cada uno de ellos.

Urbanizado

El suelo residencial urbanizado es aquel que está ya integrado de manera legal en las vías urbanísticas y que incluye todos los servicios urbanos como agua, electricidad, acceso vial y saneamiento.

A su vez puede ser:

• Consolidado. Este es aquel que requiere pequeñas obras para acceder a un servicio urbanístico. Es decir, terrenos que son aptos para la edificación y urbanización de acuerdo con el planeamiento urbanístico.
• No consolidado. El suelo urbanizado no consolidado es cuando requiere obras de urbanización, ya sea por carencia de urbanización en alguno de los servicios, precisar renovación de la urbanización o por formar parte de áreas homogéneas de edificación a las que el planeamiento le atribuya un aprovechamiento superior al existente.

Es importante conocer en qué situación se encuentra nuestro proyecto, puesto que puede llevar a la paralización de un proyecto hasta que el terreno sea aprobado por el Plan Especial y permita su urbanización.

Urbanizable, uno de los tipos de suelo residencial que existen

El suelo residencial urbanizable se refiere a aquel que no está urbanizado pero que puede convertirse en urbano. Podemos diferenciar dos categorías:

• Sectorizado. Este suelo es aquel en el cual se puede urbanizar en un corto periodo de tiempo. El plan de ordenación urbanística señala que es de interés para la ciudad. El ayuntamiento debe tramitar cualquier propuesta de urbanización del suelo siempre que se ajuste a las regulaciones establecidas por el plan general.
• No sectorizado. El suelo residencial urbanizable no sectorizado es aquel que requiere una larga transformación hasta convertirse en urbano. No existe ningún compromiso por parte del ayuntamiento.

No urbanizable, otro de los tipos de suelo residencial que existen

El suelo no urbanizable, también llamado suelo no adecuado o suelo rústico, es aquel al que no se le permite ser urbanizado ni transformado, ya sea por su localización o por sus características físicas. Podemos encontrar dos tipos de este suelo:

• Suelo residencial no urbanizable protegido. También conocido como urbanizable no programado o no delimitado en sectores, es aquel que no permite urbanizar por razones ambientales o paisajísticas, por lo que se considera que debe ser preservado.
• Inadecuado para el desarrollo urbano, como por ejemplo los terrenos inundables.

Usos del suelo residencial

Teniendo en cuenta las características medioambientales y del entorno se va a determinar qué finalidad se le permite tener a cada suelo residencial.

Público

Normalmente, los suelos de uso público suelen ser propiedad del Ayuntamiento, por lo que se utilizan para la construcción de servicios públicos como pueden ser los colegios, los hospitales o las instalaciones deportivas.

Suelo residencial privado

Son aquellos cuya propiedad pertenece a un particular, es decir, aquellos de propiedad privada. Lo podemos dividir en dos:

• Residencial. El suelo residencial es de los más habituales en los planes de municipios y se destina a la vivienda y alojamiento de personas, ya sea para residencias comunitarias o alojamientos turísticos.
• Económico. El suelo residencial económico es aquel que se deriva a la construcción de industria, almacenes, comercios y prestación de servicios.

 

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